Le Cabinet FTi établit une évaluation certifiée et rapports d’analyse officiels opposables à l’administration fiscale, aux tribunaux et aux instituts bancaires dans l’Hérault et le Gard.
La combinaison de l’analyse froide (méthodes) et chaude (maîtrise contextuelle de l’expert), confère aux rapports d’expertises la fiabilité attendue par les parties demandeuses et intéressées.
Qu’est-ce que la valeur vénale immobilière ?
La valeur vénale immobilière correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement vendu sur le marché libre, à l’amiable et à une date donnée. Cette notion juridique et financière implique que la transaction soit réalisée dans des conditions normales de marché : sans contrainte particulière pour le vendeur ou l’acquéreur, après une promotion publicitaire suffisante, et avec des parties agissant de manière éclairée et indépendante.
Contrairement à une simple estimation d’agence immobilière, le calcul de la valeur vénale par un expert repose sur des méthodes objectives, opposables et conformes à la Charte de l’Expertise ou de l’IVSC. C’est la valeur de référence retenue par les tribunaux, les services fiscaux (DGFIP) et les banques.
Les deux facettes de notre expertise en valeur vénale : civile ou commerciale
Déterminer la valeur vénale d’un actif ne s’improvise pas, ni ne supporte l’approximation. Qu’il s’agisse d’un patrimoine privé ou d’actifs professionnels, le Cabinet FTi déploie une ingénierie de calcul rigoureuse et normée. Chaque dossier est un cas particulier, les méthodes utilisées seront systématiquement adaptées et choisies selon le contexte. Nous intervenons sur deux grands domaines distincts :
Évaluation Vénale Civile & Patrimoniale
- Pour qui : particuliers, notaires, avocats de la famille, gestionnaires de patrimoine, banques.
- Contextes clés :
- Successions & donations : fixation de la valeur exacte pour le calcul des droits de mutation, en parfaite conformité avec les exigences fiscales.
- Divorces & partages : évaluation indépendante des biens immobiliers et des parts de SCI pour garantir l’équité lors de la liquidation de la communauté.
- Déclarations fiscales (IFI, amortissement LMNP) : sécurisation de l’assiette taxable de votre patrimoine immobilier pour écarter tout risque de redressement.
Évaluation Vénale Commerciale & Professionnelle
- Pour qui : chefs d’entreprise, bailleurs, directeurs financiers, experts-comptables, investisseurs, notaires, avocats d’affaires, banques.
- Contextes clés :
- Immobilier d’entreprise : évaluation de murs de boutiques, commerces en pied d’immeuble, bureaux, entrepôts et locaux d’activités.
- Analyse des baux commerciaux : prise en compte de l’impact des baux 3-6-9, de la valeur locative de marché, de la commercialité, des flux et des indemnités d’éviction éventuelles sur la valeur de marché du bien.
- Valorisation de parts sociales : audit de la valeur des actifs immobiliers détenus par des sociétés (SCI à l’IS ou IR, SARL de famille, holding) pour vos arbitrages professionnels.
Les méthodes d’évaluation appliquées par le Cabinet
En tant qu’expert agréé CNE, chaque rapport respecte scrupuleusement la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et s’appuie sur le croisement de méthodologies financières et juridiques :
- Méthode par comparaison directe : analyse approfondie du marché local et des mutations réelles récentes (données DVF et bases notariales).
- Méthode par capitalisation du revenu : analyse du rendement financier réel ou potentiel (indispensable pour le résidentiel locatif et l’immobilier pro).
- Approche par le coût de remplacement : évaluation technique combinant la valeur du sol et le coût de reconstruction, dépréciée selon la vétusté.
- DCF (Discounted Cash-Flow) : évaluation basée sur les flux de trésorerie actualisés.
- Méthode sur les comptes d’exploitation : évaluation basée sur des coeffcients sectoriels spécifiques (hôtellerie, cinéma, loisirs, cliniques, …).
- Autres méthodes selon la spécifité du dossier.
Plus d’informations sur l’expertise des locaux commerciaux et professionnels.
Zone d’intervention
Le Cabinet FTi intervient pour votre expertise en immobilier professionnel ou commercial sur Montpellier et l’ensemble de l’Hérault, le Gard, l’Aude et les Bouches du Rhône.
Besoin d’un devis pour une expertise en valeur vénale ?
Le Cabinet vous répond sous 24H maximum.
FAQ : Les questions ci-dessous reprennent les situations les plus fréquentes rencontrées en matière d’évaluation de valeur vénale.
Une estimation est un avis de valeur commercial, souvent gratuit et succinct, fourni par un agent immobilier pour obtenir un mandat de vente. Une expertise est une analyse approfondie, technique, juridique et financière consignée dans un rapport officiel, rédigé par un expert indépendant certifié, engageant sa responsabilité civile professionnelle.
Seul un expert en évaluation immobilière, agréé auprès d’un organisme reconnu (comme le CNE – Centre National de l’Expertise) et appliquant les normes de la Charte de l’Expertise Immobilière, dispose des compétences pour délivrer un rapport d’expertise opposable.
Elle est indispensable lors de litiges ou de procédures officielles : liquidation de communauté lors d’un divorce, déclaration d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), calcul des droits de mutation pour une succession ou donation, garanties bancaires (crédit) ou déclarations comptables d’actifs pour les entreprises (SCI, holdings).
Le Cabinet FTi croise plusieurs méthodes normées : la comparaison directe de marché (analyse froide des mutations réelles de la base notariale et DVF) et des approches financières (capitalisation du revenu ou actualisation des flux financiers pour les biens locatifs et professionnels).