Parole d’expert – Ce qui se dit ici n’engage que moi !
Actualités, billets d’humeur ou toutes autres choses sur l’immobilier ou l’expertise en valeur immobilière qui méritent d’être dites …
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Parole d’expert du 19/09/26 – Histoire d’expert
Juste avant l’été, un expert-comptable me contacte à la demande de la notaire pour établir la valeur de 2 chambres d’hôtel.
En effet, la défunte disposait de 2 chambres privatives au sein d’un hôtel situé en première ligne dans une station balnéaire de la région.
Finalement la majorité de la succession souhaite faire travailler (gratuitement…) plusieurs agences. 💥
Dont acte, la vie continue.
Quelques semaines plus tard, la notaire me rappelle pour me dire que finalement la succession acceptait mon devis, mais du coup c’était très urgent, plusieurs semaines ayant été perdues !
La succession lui a transmis des avis de valeur entre 6 et 8.000€/m².
👉 En fait les agences ont fait des avis de valeur sur la base d’un studio en première ligne sur un marché normalement liquide.
Or ces studios sont des chambres d’hôtel dont ils vont réintégrer la mise en location.
Déjà de base, il ne s’agissait pas de studios dans un immeuble d’habitation collectif, mais d’un espace privatif dans un actif économique.
👉 Le rôle de l’expert est aussi de contextualiser. Ici, les biens ont vocation à réintégrer la structure économique de l’hôtel.
La valorisation doit donc être économique et suivre les standards du secteur hôtelier.
👉 La direction de l’hôtel, ayant un logiciel de gestion un peu daté, me transmet des éléments analytiques hétérogènes, m’obligeant à reconstituer les CA et taux d’occupation par typologie de chambres, donc de reconstituer une situation analytique complète de la gestion de l’hôtel.
🔥 En conclusion, la valeur d’expert dans ce contexte n’est pas une valeur de marché au m², mais une valeur économique sectorielle.
En effet, qu’il mesure 15 ou 20m², peu importe ici, ce qui compte c’est ce que la chambre est capable de générer en CA et EBE, et d’ajuster ensuite les curseurs des indices sectoriels en fonction de la structure intrinsèque de l’hôtel.
Et ici, comme dans de nombreux dossiers, l’expert doit commence par reconstituer une gestion analytique, procéder à une analyse comptable avant d’entamer le process d’évaluation.
☀️ Et dans ce contexte, le coût de l’expertise apparaît très largement amorti au regard de l’enjeu fiscal potentiel des valeurs initialement présentées !
NB : Pour comparer avec les avis de valeur initiaux, l’expertise a conclu à une valeur d’environ 3.000€/m²…
Parole d’expert du 09/04/26 – Ah, la loi Lemeur, tant attendue et dèjà contrariée par les tribunaux
Que l’on soit pour ou contre la location touristique saisonnière (ci-après Airbnb pour être plus clair ☺️) ce n’est pas le sujet ici !
En revanche toutes les copropriétés de France et de Navarre (enfin non pas en Navarre, c’est notre loi à nous, bien française) l’attendaient telle Jeanne d’Arc pour bouter les Airbnb hors des murs.
Que nenni, elle n’a pas fait feu de tout bois.. C’était sans compter sur la décision de la Cour de Cassation, pourtant connue avant la rédaction de loi, de considérer le Airbnb comme une activité civile et non une activité commerciale. Là ça change tout !
Et aussi la loi a négligé le côté retors des règlements de copropriété avec leur clause d’habitation bourgeoise. Ah ces bourgeois 😅
👉 Bref, la loi ayant oublié de regarder le droit – ça n’a pas loupé aux experts, les tribunaux ont donc annulé des résolutions d’AG interdisant le Airbnb, pourtant mesure porte-flambeau de la loi de Mme Lemeur. Voilà, c’est tout.
Parole d’expert du 10/11/25 – Expertise amiable : le nouvel essor du rôle de l’expert en valeur immobilière
Le décret du 18 juillet 2025 redéfinit les contours de la justice civile en France en consacrant officiellement l’expertise amiable. Les parties peuvent désormais s’entendre pour désigner un expert, fixer sa mission et trouver une solution équitable sans attendre la lenteur d’une procédure judiciaire.
Dans ce nouveau cadre, l’expert en valeur immobilière devient un acteur incontournable. Son indépendance, sa neutralité et sa maîtrise technique offrent aux parties une évaluation objective de la valeur vénale d’un bien immobilier, véritable socle d’un accord équilibré. Grâce à cette réforme, le rapport d’expertise amiable — s’il respecte le contradictoire et les règles d’impartialité — acquiert une valeur juridique renforcée, proche de celle d’une expertise judiciaire.
Pour les différends en succession, partage, vente ou copropriété, l’expertise amiable s’impose comme une solution efficace, apaisée et économiquement rationnelle. Elle met en avant la compétence et la responsabilité de l’expert, désormais au cœur de la justice amiable et de la confiance entre les parties.
Parole d’expert du 08/04/25 – Pécher par excès ou pécher par insuffisance ?
En matière d’évaluation immobilière, pour une valorisation le vendeur aura une tendance naturelle à pécher par excès 🤑 .
Mais à la question : « si vous deviez la déclarer aux services fiscaux combien la déclareriez-vous ? »
Ici la réponse est tout aussi naturelle : « beaucoup moins ! » 😟
🐟 Ce qui est sûr, c’est que le fisc aime aller à la pêche au péché par insuffisance.
👉 Ce qui est sûr, c’est que pour éviter d’être le ver au bout de l’hameçon mieux vaut apporter une valeur incontestable. Et seul l’expert pourra vous apporter la garantie de cette valeur.
En la matière, que ce soit pour IFI, une succession, une licitation ou tout autre acte juridiquement sensible, le recours à l’expertise doit être un réflexe.
En l’absence, vous seul prenez la responsabilité des chiffres que vous déclarez, y compris par une évaluation d’agence immobilière !
🔥 En conclusion, si vous jouez avec le feu, attention de ne pas vous brûler. Laissez plutôt les allumettes à l’expert…
Parole d’expert du 17/11/24 – L’art de creuser un puit sans fond
De 16 à 10mds d’euros…
En 2 ans, cette descente vertigineuse est celle des DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux), abusivement nommés « frais de notaires », 90% étant reversés aux différentes strates administratives aux titres des taxes et droits d’enregistrement.
Cette baisse est conséquente à la chute du volume de transaction.
Un esprit normal et éclairé se dirait qu’il suffit de réamorcer la pompe des transactions pour réalimenter le puits des taxes.
Hé bien non, visiblement la voie choisie est celle d’aller creuser le puits en espérant y trouver de la ressource…
Aussi, tel GIFI et ses idées de génie, nos Mozart de la finance annoncent une hausse temporaire (LOL) des DMTO de 0,5pts à la discrétion des Départements, soit 6,67% de hausse, soit 500€ par tranche 100.000€.
Nul doute que cela va contribuer à redonner de la confiance au marché !
Cela me fait penser à un autre Mozart, J-C Naouri salué en son temps comme génie financier, alors que les prix de ses supermarchés dépassaient l’entendement.
Au lieu d’avoir un strabisme divergent, un œil sur ses clients et l’autre sur la bourse, celui-ci avait un strabisme convergent sur ses actionnaires. Ainsi pour préserver sa marge commerciale, les prix augmentait d’année en année. Quant aux clients, ceux-ci avaient un strabisme qui convergeait vers le ticket de caisse et se sont enfuis vers des concurrents bien plus soucieux de l’état de leur porte-monnaie.
L’artifice aura duré quelques années, mais clap de fin pour Casino.
Stellantis est à suivre, il y a comme un parfum de décalage entre leur politique et le marché…
Parole d’expert du 16/07/24 – L’Expertise Amiable Valant Expertise Judiciaire : Un Outil Efficace pour la Résolution des Conflits
Dans le cadre de la résolution des litiges, l’expertise judiciaire est souvent perçue comme une étape incontournable. Cependant, elle peut être longue, coûteuse et complexifiée par les procédures judiciaires. Une alternative de plus en plus prisée est l’expertise amiable valant expertise judiciaire. Cette pratique, méconnue du grand public, présente de nombreux avantages pour les parties en conflit.
Qu’est-ce que l’expertise amiable valant expertise judiciaire ?
L’expertise amiable est une procédure par laquelle les parties conviennent de désigner un expert pour évaluer les faits et les dommages en litige, sans recourir à une décision judiciaire. Lorsque cette expertise est acceptée par toutes les parties impliquées et que ses conclusions sont considérées comme contraignantes, elle peut valoir une expertise judiciaire.
Les avantages de l’expertise amiable :
1.Rapidité et efficacité : Contrairement à l’expertise judiciaire, souvent ralentie par les délais de la procédure, l’expertise amiable est généralement plus rapide. Les parties peuvent convenir d’un calendrier adapté à leurs besoins.
2.Coûts réduits : Sans les frais judiciaires et avec des honoraires d’experts souvent négociés, cette méthode est moins onéreuse. Cela rend l’expertise accessible à un plus grand nombre de personnes et d’entreprises.
3.Flexibilité et adaptation : Les parties peuvent choisir un expert en fonction de ses compétences spécifiques et de sa connaissance du domaine concerné. Elles peuvent également définir ensemble les modalités de l’expertise, ce qui permet une plus grande flexibilité.
4.Confidentialité : Contrairement aux procédures judiciaires, souvent publiques, l’expertise amiable est confidentielle. Les informations sensibles sont donc mieux protégées.
5.Moins de conflit : En choisissant ensemble un expert et en collaborant pour trouver une solution, les parties peuvent réduire les tensions et éviter une escalade du conflit.
Le cadre juridique de l’expertise amiable :
L’expertise amiable trouve sa légitimité dans plusieurs textes législatifs et jurisprudences. En France, l’article 1592 du Code civil permet aux parties de désigner un expert pour déterminer la valeur d’un bien ou d’un service. De plus, la jurisprudence a reconnu à plusieurs reprises la validité des expertises amiables lorsque celles-ci sont réalisées de manière contradictoire et équitable.
Pour que l’expertise amiable puisse valoir expertise judiciaire, certaines conditions doivent être respectées :
.Accord des parties : Toutes les parties doivent accepter par écrit les conclusions de l’expert et renoncer à contester ces conclusions devant un tribunal.
.Choix de l’expert : L’expert choisi doit être impartial et compétent.
.Procédure contradictoire : L’expertise doit se dérouler de manière contradictoire, permettant à chaque partie de présenter ses observations et de les voir prises en compte.
Conclusion :
L’expertise amiable valant expertise judiciaire représente une solution pragmatique et efficace pour la résolution des litiges. Elle offre une alternative viable à l’expertise judiciaire traditionnelle, permettant aux parties de gagner du temps, de réduire les coûts et de conserver une certaine confidentialité. En adoptant cette méthode, les parties favorisent une résolution plus harmonieuse et consensuelle de leurs différends. Toutefois, pour garantir le succès de cette démarche, il est essentiel que les conditions de neutralité, de compétence et de contradiction soient rigoureusement respectées.
Parole d’expert du 28/05/24 – Qui paie vraiment les honoraires de l’agence ?
Le seul point essentiel sur lequel la loi Hoguet n’a pas clairement énoncé la règle du jeu, c’est la charge des honoraires du point de vue commercial et contractuel.
Je m’explique. Les honoraires doivent être mis à la charge, selon la DGCCRF, du vendeur ou acquéreur selon les dispositions prévues dans le barème. Ainsi posées, les règles semblent claires.
Or un bien immobilier a un prix de marché, celui auquel il trouvera un acquéreur au prix convenu. Ce prix de marché, qu’il soit vendu par agence ou entre particuliers est le même, admettons 100.
Le mandat de vente est un contrat passé entre l’agence et le vendeur pour une prestation consistant à lui trouver un acquéreur à un prix donné. Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, quel contrat le lie à l’agence ?
Il y a là, une incohérence où l’acquéreur doit payer une prestation que le vendeur a contractualisé lui-même.
Admettons que les honoraires soient de 5.
A charge vendeur, l’acquéreur paie 100, le vendeur 5 à l’agence il reste au vendeur 95.
A charge acquéreur, l’acquéreur paie 95 au vendeur et 5 à l’agence, il reste toujours au vendeur 95.
Donc, peu importe qui les règle, les honoraires sont toujours en déduction du net-vendeur, donc à charge du vendeur.
Cette imprécision est utile pour certains, argumentant que le bien vaut 95 et que les honoraires de 5 sont payés par l’acquéreur. C’est plus facile à faire avaler pour prendre un mandat !
Or intellectuellement ce qui devrait être argumenté auprès du vendeur est « votre bien vaut 100 et pour la prestation de commercialisation, les honoraires sont de 5, il vous en restera 95 ».
Hors l’intérêt fiscal sur les droits de mutation, cette double-pratique fait régner une grande confusion puisque les acquéreurs ont l‘impression qu’ils surpaient un bien immobilier (pour eux c’est 95 + 5, pensant que le bien vaut 95 et non 100) et que s’ils étaient passés en direct ils l’auraient payé 95 !
Au final la majorité des acquéreurs pensent que ce sont eux qui paient les honoraires, et en plus du prix (soit une « surtaxe ») et sont alors très motivés à court-circuiter les agences. Cette pratique est totalement contre-productive pour les agents immobiliers.
Ainsi d’un côté, le vendeur trouve normal de payer des honoraires pour une prestation qu’il a sollicité et dont il a la charge, de l’autre, des acquéreurs aigris qui pensent qu’il est anormal de payer une « taxe » pour quelque chose qu’ils n’ont pas demandé, s’ils en ont la charge !
Seul le mandat de recherche devrait être à la charge de l’acquéreur, en plus du prix de vente, celui-ci passant contrat avec une agence pour lui trouver un bien sur le marché, soit ici 100+5.
Comme toujours, lorsque les choses sont floues cela fait la part belle au doute et donne une suspicion, légitime, à la parole des agences.
Bref, un mandat de vente = honoraires à la charge du vendeur.